Покупать "на дне", продавать "на пике" – прописное правило биржевого брокера работает и на падающем рынке недвижимости. Вот только так ли уж сегодня много частных инвесторов и готовы ли они вкладывать в четыре стены? Руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович поделился своими соображениями:

- Кризис на любом товарном рынке - это время покупать. Особенно, если есть на что. Ведь в сложные времена производители максимально снижают цены, иногда даже продают товары ниже себестоимости, лишь бы разгрузить склады, получить оборотные средства и работать дальше. Для сферы недвижимости это правило сейчас актуально вдвойне.

Однако зачастую даже опытным инвесторам сложно оценить реальную ценность объекта недвижимости. Формула "покупай дешевое" здесь не работает. Нужно учитывать множество параметров – местоположение, тип объекта недвижимости, качество ремонта, популярность такого рода объектов среди арендаторов сегодня и в будущем и т.д.

Несмотря на сложности, рынок недвижимости продолжает оставаться одним из самых перспективных для инвесторов. Недвижимость, приобретенная в нужное время, только дорожает, причем в привязке к иностранной валюте. Вдобавок ее легко монетизировать – с помощью ренты. Если добавить к этому срок эксплуатации минимум в 50 лет, то станет ясно, почему этот рынок так популярен во всем мире.

- В какие объекты недвижимости предпочитают вкладывать белорусские инвесторы?

- В основном - в жилую недвижимость, которая им понятней. Для многих коммерческая недвижимость воспринимается как "темный лес", хотя заработать на этом рынке можно гораздо быстрее. Дело в том, что объекты коммерческой недвижимости приносят больший рентный доход. Но каждый стремится инвестировать в то, в чем разбирается. А в сфере жилья у нас экспертов больше. Второй момент - покупка квартиры часто происходит с расчетом на то, что в будущем туда переедут дети и внуки.

Однако если инвестор настроен на то, чтобы как можно быстрее окупить вложения, то ему лучше присмотреться к офисным или торговым помещениям в комплексах, расположенных вблизи станций метро или на крупных автомагистралях. Найти арендаторов в этом случае гораздо проще, что позволит избежать простоя и обеспечить себя постоянным финансовым потоком.

- И какой объект гарантированно будет приносить прибыль?

— Тот, что востребован сегодня и будет востребован через 5-10 лет. Бывает такое, что объект куплен за бесценок, но несет только убытки. Или, например, в первые годы приносит доход, а потом становится балластом.

Есть объекты, которые с высокой вероятностью будут востребованы в любое время. Например, магазин, выходящий дверями на станцию метро, будет пользоваться спросом ровно столько, сколько будет существовать метро. Стабильный спрос есть и на компактные квартиры, расположенные в тихих местах недалеко от центра города.

При инвестициях в коммерческую недвижимость, как правило, смотрят, чтобы ожидаемый доход от аренды был выше, чем процентная ставка по депозитам в иностранной валюте.

- Риелторы в кризис находят новые способы заработать. Вы запустили новую услугу для инвесторов?

- Да. В рамках программы "Инвестиции "под ключ" инвестор получает доходность на вложенный капитал, а не просто потенциально выгодный для инвестирования объект недвижимости. Наш опыт работы на различных сегментах рынка позволяет заранее определить, на какую доходность может рассчитывать инвестор с учетом его возможностей и предпочтений. Достижение такой доходности и является нашим обязательством по данной программе.

Программа, уверен, будет востребована. Ко мне часто обращаются за советом бизнесмены – мол, подскажите, в какую недвижимость вложить деньги. То есть для них это проблема – они опасаются купить то, что через несколько лет потеряет в цене. А класть деньги в банк людям страшновато из-за нестабильности банковской системы, возможной девальвации валюты, причем не только белорусской - сейчас мы, например, наблюдаем снижение курса евро.

По сути, это огромный сегмент, с которым практически никто не работает. Есть банки, есть инвестиционные фонды, но долгое время не было организации, которая бы формировала портфели из объектов недвижимости и работала бы с частными инвестициями "под ключ" на этом рынке.

- Сможете просто объяснить обладателю 200 тысяч долларов, в чем суть программы?

- Мы беремся найти на рынке варианты для вложения инвестиций частного лица в объекты недвижимости, которые обеспечат заранее определённый уровень доходности. Начальный порог для инвестора – действительно $200 тысяч, ожидаемая доходность в инвалюте – 10% годовых. При этом величина вознаграждения напрямую зависит от того, как выполнены показатели по доходности инвестиций.

При этом инвестор может ничего не делать: все процессы берут на себя профессионалы. По сути, ему остается только обозначить требования к объекту либо портфелю объектов. Это могут быть только коммерческие объекты или жилье, а может сразу и то, и другое.

- Так все-таки инвестиции в жилую недвижимость имеют смысл?

- Жилье я бы не сбрасывал со счетов, потому как сейчас, когда рынок переживает спад, можно удачно купить небольшую квартиру и лет через 12 только за счет рентного дохода "выйти в ноль" и при этом продолжать наблюдать за ростом стоимости своей недвижимости. Кроме того, могут быть различные жизненные ситуации: например, нужно сейчас купить квартиру как инвестицию, но через 3-4 года перевезти туда родителей.

В среднем валютная доходность инвестиций в коммерческую недвижимость сейчас составляет 8-10% годовых, в жилье – 6-8%.

- Сколько будет получать агентство, обеспечившее сопровождение инвестиции?

- Основное вознаграждение привязано к той доходности, которую получит клиент. В среднем речь идет о 1,5% от суммы инвестиций.

- Ситуация на рынке мало предсказуемая. Вы не опасаетесь того, что сформируете портфель из объектов, которые через несколько месяцев упадут в цене?

- Это основное заблуждение начинающих инвесторов. Важно найти не тот объект, который через пару месяцев можно будет продать дороже, а который уже завтра начнет приносить выручку от аренды. Кроме того, не нужно ориентироваться на краткосрочные периоды. Даже если через полгода цены будут ниже чем сейчас, то в обозримом будущем они в любом случае вырастут. По крайней мере, можно с высокой вероятностью утверждать, что через год-два недвижимость прибавит в цене. Те, кто успеет купить ее в ближайшие месяцы, не прогадает. Надо просто запастись терпением и грамотно инвестировать.

Источник: http://realty.tut.by/