Сложная юридическая система нашей страны порой дает сбои. И каждый из нас может нарушить законодательство, даже не подозревая о возможных проблемах. И, соответственно, получить большой штраф и лишиться своих денег. Как избежать подобной ситуации при купле-продаже квартиры – рассказывают специалисты агентства недвижимости «Риэлт-Партнер».
Последние полтора года в наше агентство обращаются люди с рассказом о том, что им выписывают штраф из-за того, что они не сделали регистрацию о месте проживания при покупке-продаже квартиры. Ситуация выглядит так – человек хочет продать квартиру. Находится покупатель, продавец выписывается из квартиры, документы отдают на регистрацию сделки. При этом продавец и покупатель меняются местами и происходит обратная сделка – то есть по сути элементарный обмен квартирами. Но с точки зрения законодательства оба этих гражданина находятся без регистрации по месту проживания 10 и более дней. Когда же они приходят в паспортный стол, чтобы зарегистрироваться в новом жилье, их ждет сюрприз – достаточно большой штраф за нарушение правил регистрации. К сожалению, такая система в нашей стране работает, и оспаривать действия штрафующих органов в аналогичных ситуациях практически бесполезно. Но есть способы избежать административного наказания на этапе заключения самой сделки.
Разберемся с терминами
В 2013 году в законодательстве нашей страны произошли изменения, направленные на борьбу с нелегальными проживанием. В частности, установлена уголовная и административная ответственность за проживание без регистрации и за фиктивную регистрацию, то есть регистрацию без цели проживания. Однако эти изменения коснулись не только мигрантов, но и обычных граждан. Определимся с основным термином. Место жительство по закону это помещение жилого фонда, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника или по договору найма. Соответственно, если человек снялся с регистрации, продавая квартиру, но проживает в ней во время оформления договора купли-продажи – да, фактически он нарушает законодательство и обязан заплатить штраф. Согласно ст. 19.15.2 КоАП РФ нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, —влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей. А на нанимателей или собственников жилого помещения - от двух тысяч до пяти тысяч рублей.
Избежать нарушения и наказания
Идеальной с точки зрения законодательства ситуация с регистрацией во время купли-продажи жилья происходит так. Продавая квартиру, существует мнение, что «бывшие» собственники в обязательном порядке должны выписаться, то есть сняться с учета регистрации. Соответственно, человеку необходимо оформить временную или постоянную регистрацию в другом помещении. Обычно так и делается, за небольшим исключением. В случае, если постоянную регистрацию оформить невозможно, то необходимо сделать временную в том месте, где вы проживаете до вселения в новую квартиру. Но как быть, если сделка фактически является обменом, и «прописаться» негде?
В таком случае возможно прописать необходимые пункты в договоре купли продажи. Так, продавец первый квартиры (обозначим его для простоты Иванов) и продавец второй квартиры (Петров) договариваются об обмене квартирами. Договор купли-продажи обычно содержит пункт о выезде граждан: «Иванов обязан освободить и передать квартиру Петрову после получения последним свидетельства о регистрации собственности, не позднее такого-то числа». Добавляем туда пункт «Иванов обязан сняться с регистрации не позднее такого-то числа». С точки зрения закона сделка является действительной и должна пройти регистрацию в органах Росреестра. Во втором договоре прописываются аналогичные пункты, только в этот раз выписаться обязан Петров. Юристы рекомендуют в такой ситуации прописывать также и штрафные санкции: «если продавец не выписался из квартиры, то он обязан…(вплоть до расторжения сделки)».
Страхи и опасности
Конечно, такая схема работает в том случае, если вы достаточно доверяете продавцу. Зачастую в сделках по де факто участвуют не два лица, а больше – один продает квартиру, второй покупает, первый же после этого покупает у третьего, и так далее. Поэтому срок всей сделки может быть больше, чем предполагается сразу, и есть опасность, что человек откажется выписываться сразу после сделки. В такой ситуации снять его с регистрации в своей новой квартире можно через сотрудников полиции и через суд (в случае, если это совершеннолетний дееспособный гражданин). С детьми и лицами, находящимися на иждивении, процесс намного сложнее – закон защищает таких граждан даже в ущерб добропорядочному продавцу.
Резюме
Как видите, процесс купли-продажи квартиры таит в себе множество опасностей даже в случае простой сделки между двумя лицами. Именно поэтому специалисты на рынке недвижимости советуют обращаться в профессиональные риэлторские агентства за юридической помощью в сопровождении сделки. Грамотно составить договор, предупредить все риски и не нарушить законодательство в современных условиях достаточно сложно, и об опасностях стоит знать наперед.
материал подготовлен агентством недвижимости «Риэлт-Партнер»
