Риелторы ждут оживления на рынке недвижимости, которое традиционно связано с началом делового сезона. Однако не стоит забывать, что в первые месяцы года покупатели уже израсходовали свой потенциал, в том числе и за счет последующих периодов. С тех пор денег у народа не прибавилось, и очередей за квартирами сегодня нет. А значит, есть смысл рассчитывать на скидку.

Время сдержанного торга

Отвечая на вопросы «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru», Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости», охарактеризовал ситуацию на вторичном рынке недвижимости столицы в сентябре как «умеренную стагнацию». «Ажиотажного спроса на квартиры вторичного рынка мы не отмечаем, как и серьезного спада», - дает свою оценку Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Обычно в такой период покупатели стараются купить жилье дешевле, поторговавшись с продавцом. По наблюдениям Тараса Пазяка («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости»), на рынке отмечается умеренный торг, который мог бы быть больше, если бы не общее снижение числа покупателей. «В частности, на сегодня не наблюдается активного участия в приобретении жилья государственных чиновников, которые традиционно составляли значительную долю покупателей», - отметил эксперт.

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» считает, что легче всего получить скидку на объекты недвижимости, которые дольше находятся в продаже. Собственники такого жилья психологически уже устали его продавать, есть вероятность, что они охотнее согласятся на торг.

Более сговорчивы те продавцы, которые знают, что они будут делать с деньгами от продажи, рассуждает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости). Они уже решили, куда инвестировать средства, в каком банке их держать и в какой валюте.

Скидку легче получить у продавца типового жилья. Например, в спальных районах, где много домов серии П-44, трехкомнатных квартир значительно больше, чем двух- и однокомнатных. А спрос на трехкомнатные квартиры, наоборот, ниже. Поэтому перезатаренность трехкомнатными квартирами значительно выше. И торг на эти квартиры в процентном соотношении также значительно выше, чем на одно- и двухкомнатные.

Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») предупреждает, что менее охотно торгуются собственники ликвидных объектов и квартир, изначально выставленных по интересной цене. Зачем снижать стоимость, если просмотры идут?

Уступку стоит требовать, если у квартиры явно выраженные недостатки, причем из тех, что нельзя или очень трудно исправить. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, относит к ним местоположение, вид из окна, шум, документы с проблемами, низкий этаж, отсутствие парковки. Константин Шибецкий (ГК «МИЦ») считает, что добиться серьезных уступок можно, если речь идет о домах брежневской эпохи, хрущевках и в целом домах старого жилого фонда с маленькими кухнями, без лифта, расположенных на удалении от станций метро и остановок общественного транспорта. Важно и состояние самой квартиры. Если жилье находится в очень плохом состоянии, можно тоже рассчитывать на снижение цены. Предмет для торга, говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), - промзона по соседству, неудачная перепланировка.

Считаем выгоду

Торг позволяет сэкономить значительную сумму денег. Особенно когда речь идет о дорогих квартирах или тех, что изначально были переоценены. «Совсем недавно у нас был случай дисконта в 24% от заявленной первоначально цены», - говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE).

Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») рассказала свою историю. На продажу была выставлена квартира на улице Столетова с великолепным ремонтом. Несмотря на оценку специалистов, у продавца было свое видение насчет стоимости квартиры. Изначальная стоимость предложения составляла выше 50 млн рублей, и люди не были готовы приобретать этот объект. Со временем нашелся покупатель который объявил, что выйдет на сделку, если скидка составит около 4 млн рублей. Продавец дал свое согласие, так, новые цены довольно адекватны рынку, а срок экспозиции квартиры уже был длительным.

В экономклассе скидочные суммы меньше, но и они - хороший стимул для торга. Сегодня в большинстве случаев, говорит Тарас Пазяк («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости), в сегменте типового жилья скидки в 10% максимально быстро приближают сделку. Но на одно- и двухкомнатные квартиры в силу большей их ликвидности скидка может быть и ниже.

Как сообщил Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), для объектов экономкласса на столичном рынке недвижимости, стоимость которых находится на уровне 5-6 млн рублей, размер скидки вряд ли будет превышать 200 тыс. руб. В целом сумма торга ограничится 50 – 100 тыс. руб. Размер скидки на жилье в новом доме также зависит от стоимости самого объекта недвижимости. Например, если первоначальная цена квартиры 10 млн руб., скидка может составить 200 – 300 тыс. руб. В сегменте жилья бизнес-класса, размер скидки может составить до 2%. На элитном рынке недвижимости ситуация с торгом обстоит сложнее. В этом сегменте представлен штучный товар и все зависит от того, насколько объект недвижимости уникален. «Элитная недвижимость - это предмет роскоши, обладатели такого жилья не спешат как можно быстрее продать его, - объясняет эксперт, - поэтому здесь вопрос предоставления скидки индивидуален».

Хорошую экономию при сделках обещают срочные продажи, когда в силу каких-то обстоятельств продавец вынужден сбыть жилье в короткий срок. Тарас Пазяк («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости») рассказал историю, когда трехкомнатная квартира в спальном районе Митино была продана с торгом в 15%, за 10,5 млн руб., за счет того, что хозяину надо было провести сделку очень быстро. Для этого была установлена минимальная цена на эту квартиру, в результате чего был получен трафик сразу всех потенциальных покупателей.

«Совсем недавно нами была продана двухкомнатная квартира в САО за 11 млн руб., хотя изначально продавец просила 12, млн руб., - приводит пример Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). - Причина - срочно нужны были деньги для покупки другой квартиры в Московской области, где был внесен аванс».

Похожий пример привел и Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Собственник уезжал жить за границу, нужно было срочно продать его квартиру. В итоге компания выкупила этот объект за 85% от первоначальной стоимости.

Что будет осенью? Впереди, с одной стороны, - традиционный «горячий» сезон на рынке недвижимости, а с другой – неблагоприятная экономическая и политическая обстановка. Поэтому журнал www.metrinfo.ru попросил экспертов дать свой прогноз и ответить на вопрос, сократится или вырастет число сделок в октябре-ноябре.

Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости»:

Поскольку текущая ситуация на рынке является более нестабильной, чем она была в конце 2013 года, то определенное проседание по количеству сделок (относительно аналогичного периода прошлого года) мы, скорее всего, увидим.

По сравнению с летним периодом мы ожидаем увеличения числа сделок в третьем квартале. Во-первых, это обусловлено фактором сезонности и накопленным объемом отложенного спроса как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. Во-вторых, новый год у нас в стране исторически является некой временной границей, до наступления которой люди хотят решить свои вопросы, в том числе жилищные.

Люди предполагают, что 2015 год будет еще более нестабильным. Поэтому те продавцы, кто заинтересован в оперативной продаже, будут более отчетливо ставить свои задачи и больше торговаться. Одновременно покупатели, которые хотят решить квартирный вопрос сейчас и переехать в новую квартиру, также будут пытаться сделать это до нового года. Поэтому, в отличие от лета рынок должен быть более активным. Во всяком случае, мы в это верим.

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»:

В октябре-ноябре мы ожидаем увеличение количества сделок, при условии, если рынок ипотечного кредитования будет развиваться и дальше. Скорее всего, санкции в отношении банков не существенно повлияют на изменение размера процентной ставки, объемы ипотечного кредитования продолжат увеличиваться.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

Я не вижу серьезных предпосылок к спаду количества сделок. Наоборот, мы прогнозируем рост, хотя и умеренный - при условии, что никаких серьезных изменений в экономике и политике и т.д. не произойдет.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

На мой взгляд, число сделок сократится, поскольку экономическое состояние и санкции приводят к тому, что многие потенциальные покупатели оставляют покупки до лучших времен. К тому же многие считают, что цены на жилье будут снижаться.

Источник: metrinfo.ru