Негативные явления в экономике, безусловно, сказываются на рынке недвижимости. Сегодня и застройщики, и покупатели заняли выжидательную позицию. В воздухе витает множество вопросов – ждать ли «заморзки» строек, что будет с ипотечными ставками и ценами на жилье, стоит ли сейчас покупать квадратные метры. По большому счету всех интересует одно – есть ли причины говорить о приближающемся кризисе на рынке жилья.

Повторение 2008 года?

Сложившаяся сегодня ситуация непохожа на предкризисную или кризисную, уверяют эксперты. Определенно, стоит ждать некоторых изменений, однако это будет, скорее, коррекция рынка, нежели переворот или коллапс. Единственное, что роднит нынешнее положение с 2008 годом – это ожидание реакции банков, поскольку они являются важными участниками рынка недвижимости. Так, сделки с участием ипотечных средств составляют сегодня более 60% от общего объема договоров. Кроме того, банки выступают кредиторами или инвесторами многих проектов.

Можно предположить, что реакция банковского сообщества ограничится текущей коррекцией ипотечных ставок в большую сторону. А это, конечно, приведет к снижению доли ипотечных сделок и увеличению сроков продаж некоторых проектов.

Действующие проекты вряд ли будут «заморожены». В перспективные проекты застройщики могут внести некоторые корректировки: заменить технологии и материалы на более дешевые, уменьшить площади квартир, увеличить долю квартир-студий и однокомнатных квартир. Крупные компании, как считают эксперты, продолжат строить в прежнем режиме, могут, разве что, увеличиться сроки запуска новых корпусов. Ненадежные игроки рынка, скорее всего, прекратят деятельность, что лишь положительно отразится на отрасли.

Основной удар

Кризис 2008 год показал: в трудные времена больше всего «проседает» рынок загородной недвижимости – дома, коттеджи, земельные участки теряют спрос, падают в цене. За ними следует коммерческая недвижимость. Рынок жилой недвижимости страдает меньше всего, поскольку потребность в качественном жилье есть всегда.

Если говорить о жилье, здесь наиболее уязвимыми являются большие комплексы. Их реализация требует значительных инвестиций. Поэтому в условиях сокращения банковского участия, может понадобиться независимый ресурс, дополнительные финансовые резервы.

Что касается классов городской жилой недвижимости, то, по экспертным прогнозам, экономический спад сильнее всего ударит по бизнес-классу. В этом сегменте покупатель может позволить себе подождать. Кроме того, часть покупателей из бизнес-класса может «мигрировать» в комфорт-класс, где бюджет покупки ниже. Комфорт пострадает меньше, но какая-то часть клиентов также уйдет в эконом-класс. Таким образом, жилье массового спроса ощутит кризисные влияния меньше всего.

Мнения экспертов

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»

Реализация проектов, находящихся на этапе строительства, будет продолжена. Девелоперам, которые только анонсируют новые проекты и рассчитывают на кредитные деньги, придется сложнее. Возможно, экономика таких проектов будет пересматриваться, а их реализация отложена на некоторое время.

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»

После 2008 года девелоперы, как и остальные акторы рынка, очень аккуратно подходят к планам, без пустых амбиций. Можно ожидать смещение географии проектов в сторону Москвы. Вероятен постепенный уход от масштабной комплексной застройки, характерной для Подмосковья. А в начатых комплексных проектах строительство будет разбито на более дробные этапы и очереди, скорректируются сроки реализации, планировки. Более агрессивными станут маркетинговые стратегии.

Ирина Могилатова, управляющий партнер Tweed

Вряд ли будет заморожено элитное строительство. Ведь в чем была главная проблема 2008 года? Девелоперы брали деньги от продажи объектов, но не вкладывали их в текущее строительство, а направляли в другие проекты. А сегодня главные игроки премиального сектора начинают проекты, уже имея финансирование. Негативный сценарий возможен на рынке эконом-жилья – там как раз эти схемы до сих пор практикуются.

Анна Чижова, генеральный директор «Домус финанс»

В первую очередь нестабильность всегда вызывает появление мошенников и фирм-однодневок. Они привлекают внимание нереально низкими ценами, особыми условиями при покупке и т.д. В кризисной ситуации желание сэкономить у многих людей перевешивает осторожность, и они несут свои деньги в такие компании. Если вопрос с покупкой жилья стоит остро, лучше ориентироваться на известных застройщиков и риэлторов, с хорошей репутацией, продающих квартиры в крупных проектах.

Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate

Рынок недвижимости, как и любой другой, постоянно переживает то спады, то подъемы, и за последние несколько лет российские девелоперы уже приспособились к подобным колебаниям и научились реагировать на изменяющиеся условия. Поэтому у каждого застройщика имеется стратегия и запас прочности для каждой экономической ситуации. Сегодняшняя нестабильность и ее последствия, отмечаемые некоторыми игроками рынка, уже просчитаны большинством девелоперов.

***

Итак, рассчитывать на резкое падение цен на жилье не стоит: эксперты уверены – его не будет. Стоит еще раз подчеркнуть, что вопрос покупки квартиры во все времена и в любой ситуации не терпит легкомысленного подхода. Важно принимать решение рационально: отдавать предпочтение готовому жилью или на последней стадии строительства, выбирать надежного проверенного застройщика, а также смотреть на его ипотечных партнеров. Кроме того, покупателям следует морально подготовиться к повышению процентных ставок по ипотечным кредитам, а также к ужесточению требований банков к надежности заемщиков. Особенно важной в этом смысле становится сейчас хорошая кредитная история.

Источник: Рамблер-Недвижимость