тел. +7(927)226-17-12
410012, г. Саратов, проспект им. Кирова С.М., 31
(вход с ул. им. Дзержинского Ф.Э., 18)

Правовые аспекты «дачной амнистии»

Дачная амнистия - это право гражданина Российской Федерации зарегистрировать права на земельные участки, которые возникли до вступления в действие земельного кодекса РФ (то есть, до 2001 года), а также объекты недвижимости и сооружения, необходимые для ведения дачного хозяйства (садоводства или огородничества), и объекты, разрешений на строительство которых на любых земельных участках не требуется. Под неё «попали» индивидуальные жилые дома, построенные либо на земельных участках, которые были предоставлены под ИЖД, либо на придомовых участках (землях личного подсобного хозяйства, находящиеся в черте поселений).

Срок дачной амнистии установлен до марта 2015 года (только в отношении объектов индивидуального жилищного строительства). Остальные положения упрощенной регистрации – бессрочны: граждане в любое время и после 2015 года вправе зарегистрировать свои участки, полученные или приобретенные до 2001 года (или выделенные соответствующим законодательным актом администрации), а также садовые домики и объекты, на строительство которых не требуется разрешение (такие как гаражи, хозяйственные постройки) - срок действия дачной амнистии в этой части не установлен. После 2015 года основанием для государственной регистрации права на индивидуальные жилые дома будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, объекты индивидуального жилищного фонда нужно будет сдавать в эксплуатацию через органы архитектуры муниципалитетов.

Дачную амнистию условно можно разделить на три вида.

К первому можно отнести земельные участки. Для того, чтобы зарегистрировать земельный участок в упрощенном порядке необходимо предоставить документ – решение органа муниципальной власти или органа местных советов депутатов, выданное до вступления в силу земельного кодекса РФ от 2001 года, в котором отражен тот факт, что данному гражданину предоставлен на любом праве (то есть, это может быть и право собственности, и постоянное бессрочное пользование, и право пожизненного наследования),за исключением права аренды, или иной документ, подтверждающий возникновение права на землю в соответствии с требованиями законодательства. К таким случаям законодатель отнес нотариально удостоверенный (до 2001 года) договор купли-продажи, права приобретения по которому не были зарегистрированы в установленном порядке, а также свидетельство о праве на наследство на жилое здание (строение) при наличии внесенного в отношении умершего решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. В этом случае необходима уплата государственной пошлины в размере 200 рублей, и право собственности будет зарегистрировано (обязательное условие – этот участок должен состоять на кадастровом учете).

Второй вид объектов – индивидуальные жилые дома, для регистрации которых гражданин должен представить документы, подтверждающие право владения или пользования земельным участком. Основанием для регистрации являются документы, подтверждающие право на землю. Кадастровый паспорт Управление Росреестра запрашивает самостоятельно в органе кадастрового учета (Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра»), а вот разрешения на ввод в эксплуатацию до марта 2015 - не требуется. Если же этот объект относится к разряду ИЖД в состоянии незавершенного строительства, то для этого, помимо названных документов, требуется еще представить разрешение на строительство.

Третий вид – так называемые «садовые домики» или объекты недвижимости, для которых не требуется получение разрешения на строительство. Основанием для их регистрации является декларация, утвержденная приказом Минэкономразвития от 3 ноября 2009 года, и ее образцы можно найти в интернете. В этот раздел попали такие объекты, как: жилые дома (садовые домики), гаражи, или иные здания и сооружения (хозяйственные постройки: погреба, навесы, амбары и пр.). То есть объекты, на которые в соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса не требуется выдача разрешения на строительство. Если гражданин построил какой-то объект и хочет зарегистрировать его в упрощенном порядке, но Градостроительный кодекс не содержит указание на то, что на этот объект не требуется выдача разрешения на строительство, Росреестр запрашивает информацию в органах архитектуры – можно ли строить такие здания или сооружения без разрешения, и если получает положительное заключения (что разрешение не требуется), то регистрация проходит. Если же строительство таких объектов должно осуществляться с получением разрешительной документации (проект, техусловий, и т.д.), то в государственной регистрации отказывают, ссылаясь на то, что нужно в установленном порядке получить разрешительные документы и ввести объект в эксплуатацию.

Хотелось бы отметить, что при обращении за регистрацией права собственности на садовый домик гражданин получает на руки свидетельство на жилой дом. Учитывая положения двух решений Конституционного суда Российской Федерации о регистрации граждан по месту пребывания, а также решение Верховного суда РФ, полученное свидетельство на жилой дом дает право органам миграционной службы производить регистрацию граждан по месту жительства в этих домах.

Отметим юридическую тонкость, возникающую при реализации дачной амнистии: до 2009 года была несколько иная форма декларации, которая предусматривала наличие таких объектов, как жилое строение с правом регистрации или без права регистрации, расположенное на дачном или садовом участке. Получив свидетельство на строение без права регистрации, гражданин не мог без вынесенного решения суда, которым строение было бы признано пригодным для постоянного проживания, осуществить регистрацию по месту жительства. Многие сейчас обращаются с тем, чтобы повторно зарегистрировать такие объекты. Однако, сделать это повторно не получится: производить регистрацию одного и того же объекта дважды Росреестр не может. Объект существует до момента сноса дома, который подтверждается заключением кадастрового инженера и только тогда объект может быть исключен из ЕГРП и ГКН.

Гражданин может произвести реконструкцию принадлежащего ему объекта, но вот упрощенная процедура в этом случае применяться уже не будет – придется обращаться в органы архитектуры и получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции. «Упрощенка» сама по себе предусматривает только первичную регистрацию права. Все остальное (реконструкция, перестройка) осуществляется при наличии соответствующего разрешения, согласования проекта, получения технических условий и т.д. Часто бывает, что граждане регистрировали право на одноэтажное строение, но потом была пристройка еще на один-два этажа а потому площадь объекта, зарегистрированная первоначально, сильно отличается от того, что существует на сегодняшний день. Управление все эти нюансы видит, потому что объекты уже стоят на кадастровом учете с указанием площади и этажности. В этих случаях при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию, в регистрации будет отказано.

Помощник руководителя Управления Росреестра по Калининградской области

Александр Колобакин

Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ №4 (154), июнь 2014

 

Баннер

В Третейскую комиссию

...