Оформить прописку сегодня при желании можно и в квартире, и в загородном доме, а с недавнего времени даже на даче. Нельзя прописаться только в самом, пожалуй, современном типе жилья, довольно востребованном сегодня, – апартаментах.
Жить можно
Апартаменты – это жилое помещение в коммерческом здании: квартиры с одной или несколькими комнатами и кухней на верхних этажах торговых центров или в составе гостиниц. Однако, фактически являясь жильем и имея все атрибуты жилья, юридически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости с вытекающей отсюда невозможностью прописки.
Апартаменты – довольно новый формат для России. По данным NAI Becar, на конец 2013 года в Петербурге и пригородах насчитывалось 10 апарт-проектов с 2500 апартаментами, а в скором времени на рынок выйдет еще около 10 проектов, которые увеличат объем предложения еще на 1000 апартаментов. Лидируют в Петербурге апартаменты класса «бизнес», две трети предложения находятся в Выборгском и Московском районах города.
По словам генерального директора сети апарт-отелей YE'S Александра Погодина, развитию этого формата активно способствуют не только спрос на рынке арендного жилья и рост потребности во временном жилье, но и смещение покупательского интереса в сторону жилья с развитой внутренней инфраструктурой, расширение числа ипотечных программ для покупки апартаментов, а также нехватка участков для жилого строительства в городе.
Среди недавно сданных или достраивающихся комплексов апартаментов – апартаменты на Невском проспекте, 68 от Группы ЛСР, Taleon Imperial Hotel от ОАО «Талион», комплекс апартаментов «Монферран» от ГК «Интеко» в центре, чуть дальше – Avenue-Apart от ГК «БестЪ» и апарт-отель Vertical от NAI Becar, на севере города – апарт-отель YE'S от ГК «Пионер», на юге – апарт-отель Salut! от «СоюзИнвест Девелопмент».
Цены сопоставимы с квартирами
Около 60% апартаментов в Петербурге приобретаются с целью проживания, около 40% – для сдачи в аренду. Действительно, инвестиционный спрос на этот продукт высок: на рынке аренды апартаменты составляют сильную конкуренцию квартирам. Они расположены в экономически активных районах, возможно проживание компанией, семьей, а также они востребованы у фирм, привлекающих иногородних работников: всех можно поселить рядом. Инвестору такой формат тоже удобен: в случае апарт-отеля не нужно думать об управляющей компании и принимать личное участие в управлении имуществом. Да и арендатор получает гостиничный сервис по цене обычной квартиры.
Для себя апартаменты покупают из этих же соображений: сервис и среда. Тем более что стоимость такого жилья может быть даже ниже, чем его «квартирного» аналога.
«Стоимость апартаментов отлична от стоимости квартир незначительно, – говорит маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Попова. – Хоть на апартаменты и не распространяются нормативные документы, актуальные для жилых объектов (что позволяет застраивать большие площади с увеличенной плотностью заселения), разница между стоимостью жилья данных типов практически неощутима. Данный тип застройки актуален, помимо прочего, для территорий, на которых невозможно строительство жилых объектов».
Специалист приводит пример: комплекс апартаментов Avenue-Apart и жилой комплекс «Европа Сити», находящиеся в одной локации (Петроградский район). «Стоимость апартаментов оказывается релевантной стоимости квартиры аналогичной площади. Так, двухкомнатная квартира площадью 68 кв.м в обоих объектах обойдется покупателю в 8 млн рублей», – говорит Светлана Попова.
Еще один пример – комплекс Salut! и ЖК Viva, расположенные в Московском районе в непосредственной близости от Пулковского шоссе. Стоимость апартаментов с одной комнатой, площадью 37 кв.м составит 3,4 млн рублей, стоимость однокомнатной квартиры аналогичной площади – 3,6 млн рублей.
«Но стоит помнить, что в случае, если апартаменты предусматривают гостиничный сервис, стоимость эксплуатационных расходов будет выше, чем стандартный коммунальный платеж для владельца жилой площади», – предупреждает Светлана Попова.
Кому не нужна прописка
Согласно данным ГК «Пионер», сегодня портрет основной части покупателей апартаментов в апарт-отеле YE'S выглядит следующим образом: 98% покупателей – граждане России, 72% – жители Петербурга, 55% покупателей – женщины, 45% – мужчины. Средний возраст покупателей среди женщин – 46 лет, среди мужчин – 43 года. При этом 65% сделок приходится на клиентов от 36 до 61 года. Наиболее активны покупатели 41-45 лет, таковых 17%.
«Сегодня покупателями апартаментов становятся лица, заинтересованные в конкретной локации, а также инвесторы, – говорит Светлан Попова. – Отношение к апартаментной недвижимости в России и за рубежом отлично, поскольку за рубежом не существует института прописки. Апартаменты за рубежом ориентированы на транзитное проживание. По проекту, данный тип помещений в России имеет аналогичную ориентацию и предназначен для мобильных бизнесменов и сотрудников иностранных компаний. На выходе же мы получаем, что апартаменты, за исключением юридических аспектов, либо уравниваются с квартирами и становятся постоянным местом проживания, либо становятся максимально ликвидным инвестиционным вложением. Дело здесь в том, что, поскольку разрешительная документация оформляется только на нежилой фонд, застройщик может выбрать более привлекательную для потребителя локацию, увеличив вместе с тем прибыльность и окупаемость комплекса».
Перспективы регионов
В Европе апартаменты широко распространены в прибрежных курортных зонах, а также в центрах крупных городов, где традиционно высок туристический спрос, в том числе и на кратковременную аренду жилья. Однако в России этот сегмент развивается совсем не в южных регионах.
«Постепенно тенденция строительства апартаментов дойдет и до наших регионов, поскольку они всегда в той или иной мере ориентируются на рынки Санкт-Петербурга и Москвы. На текущий момент запланирована реализация апарт-отелей в Омске, Уфе, Самаре, Новосибирске, а также некий аналог существует в Тюмени. В связи с этим можно сделать вывод о том, что более стремительно сегмент развивается в регионах с более суровыми климатическими условиями, – говорит управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис. – Стоит отметить, что элементы данного сегмента уже присутствуют во многих регионах России, но они не позиционируются как апарт-отели».
«Формат апартаментов в регионах развит слабо, хотя и не менее востребован, чем в Петербурге и Москве, за счет увеличения объема деловой миграции по всей стране», – говорит управляющий директор Origin Capital Сергей Богданчиков.
Действительно, эксперты сходятся во мнении, что развитию апартаментов в регионах будет способствовать именно повышение их деловой активности, перенос в регионы офисов крупных компаний, а также расширение их деятельности и приход туда иностранных инвесторов.
Апарт-бум
В Петербурге апарт-сегмент считается перспективным и развиваться дальше будет, считают эксперты. Некоторые даже прогнозируют бум.
«На мой взгляд, в ближайшее время предложение не превысит спрос, поскольку сегмент апарт-отелей находится между уровнем аренды жилых квартир и сегментом отелей, что подтверждает необходимость пополнения данного сегмента. В 2014-2016 годах на рынке апарт-отелей ожидается серьезный всплеск активности. Уже на следующий год заявлено большое количество новых проектов, а к 2016 году, когда инвесторы разберут все ошибки, можно ожидать бум на рынке апарт-отелей», – прогнозирует Наталья Скаландис.
По словам экспертов, средний класс видит в покупке апартаментов альтернативу пенсионным накоплениям, что также не может не отразиться на развитии сегмента.
Александр Погодин замечает, что формат апартаментов давно присутствует на развитых рынках недвижимости зарубежных стран, поэтому его появление и дальнейшее развитие на отечественном рынке закономерно. А создание законодательства в сфере апартаментов, формирование понятной для всех участников рынка классификации, развитие ипотеки и создание управляющих компаний, специализирующихся на работе в сфере апартаментов, по мнению эксперта, обеспечат перспективность этого формата.
Светлана Попова называет апартаменты форматом, который пока находится на начальной стадии своего развития, однако сегодня получает все большее распространение, поскольку удобен и для застройщика, и для покупателя. Эксперт не видит препятствий для развития апартаментного сегмента сегодня и напоминает, что земли, пригодной для строительства жилых домов, в городе очень мало.
«Конечно, Петербург уступает Москве по перспективам развития этого сегмента недвижимости, так как там более релевантный уровень платежеспособности населения и сформированный спрос на апартаменты, – говорит Сергей Богданчиков. – Тем не менее, мы оцениваем рынок апартаментов Петербурга как перспективный, поскольку в городе высокий приток российских и иностранных туристов, как с бизнес-целями, так и с досуговыми. Именно эта аудитория и составляет основную целевую аудиторию апартаментов. В отличие от Москвы, где апартаменты приобретают больше в качестве собственного жилья, в Петербурге эти объекты интересны в первую очередь инвесторам для последующей сдачи в аренду. Доходность таких проектов находится на уровне доходности от сдачи квартиры в аренду – 4-6%».
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге:
Основным преимуществом апартаментов является работа на объекте управляющей компании, которая профессионально оказывает услуги различного профиля жильцам. Таким образом, проживание в апартаментах можно сравнить с проживанием в элитном доме или гостинице. С другой стороны, мощным сдерживающим фактором является отсутствие законодательных актов в данной отрасли и возможности прописки в апартаментах, однако дальнейшая перспектива сегмента остается непредсказуемой.
Цена апартаментов в среднем сопоставима со стоимостью схожей по площади квартиры в доме бизнес-класса, тем не менее, в Москве апартаменты продаются с 20%-м дисконтом, поэтому данная сделка может быть выгоднее, чем покупка жилой квартиры. В Санкт-Петербурге апартаменты позиционируются как инвестиционный продукт, но стоимость такого актива схожа со стоимостью аналогичной жилой недвижимости.
На текущий момент апартаменты в России чаще приобретают бизнесмены с целью дальнейшей сдачи в аренду данных объектов, а за рубежом гораздо чаще апартаменты покупают для личного пользования.
Светлана Попова, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Прежде всего, необходимо понять принципиальную разницу между квартирой и апартаментами. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, из чего следует, что в помещениях данного типа невозможно прописаться. И если ранее данный факт не мог не вызвать подозрения у российского потребителя, так как институт прописки коррелирует на нашем потребительском рынке с уверенностью в безопасности, то сегодня это уже не проблема и не недостаток.
Ведь в большинстве своем апартаменты предлагаются там, где жилье строить невозможно, но очень хочется. Так, помимо апартаментов в лакомых уголках центра Петербурга появляются и апарт-отели в составе МФК.
Не так давно на нашем рынке появился и другой тип апартаментов, которые строятся даже на территориях, пригодных для жилого строительства, но позиционируются именно как апартаменты в составе современного формата «доходных домов».
Данный формат в процессе своего развития и, по нашим оценкам, будет постепенно развиваться дальше.
Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital:
Преимущество апартаментов перед квартирами и гостиницами в их дешевизне. Как правило, апартаменты стоят дешевле, чем квартиры. Кроме того, управляющие компании апартаментов предоставляют жильцам более комфортные условия проживания. К минусам относится невозможность оформления прописки, а также могут быть не соблюдены нормативы по условиям жизни. Помимо этого, налог на имущество здесь выше, чем в жилых объектах.
Цена апартаментов может быть на 10-15% ниже, чем квартиры, поскольку нет возможности оформления прописки, а также при строительстве апартаментов девелопер пользуется нормативами проектирования, которые отличаются от жилых объектов.
Причины слабого развития апартаментов в России заключены в менталитете населения. Рынок апартаментов в нашей стране только начинает развиваться. Инвесторы настороженно относятся к этим проектам в силу того, что это непривычная практика. Как следствие, не проработана законодательная база по данному сегменту недвижимости. Можно прогнозировать, что только через 5-10 лет рынок апартаментов достигнет стадии активного развития.
Источник: bkn.ru
